Remates Judiciales

 

ADQUIERA BIENES INMUEBLES A MITAD DE PRECIO MEDIANTE REMATE JUDICIAL

Cuando los ciudadanos contratan un crédito bancario, de habilitación o avio o con garantía hipotecaria, se comprometen a pagarlo en los términos y fechas indicados en el contrato. El interés del acreedor es recuperar la cantidad prestada, por lo que ante la falta de pago, inicia un juicio que normalmente termina con la venta judicial o Remate del inmueble. 

Una vez que se remata la propiedad, el Juez ordena que se entregue el inmueble al postor o adquiriente del Remate y el importe de la venta se entrega al acreedor, importe que comprende capital, intereses, gastos y costas del juicio.

PROCEDIMIENTO

Nuestra empresa cuenta con listados actualizados de todas las propiedades que se encuentran en Remate Judicial, estas propiedades son de todos los tipos (casas, departamentos, edificios, bodegas, terrenos, hoteles, etc.) en algunas de las entidades del país. Nuestros listados incluyen la descripción del inmueble, su localización, el Avalúo Judicial, el número de Almoneda, la Postura Legal y la fecha del Remate. 
  • Los peritos en el juicio del inmueble a rematar, determinan el valor de la propiedad mediante un Avalúo Judicial que se realiza conforme al arancel, dicho avalúo generalmente es 30 % menor del valor comercial de la propiedad.
  • El Juez fija la Postura Legal, que es la cantidad mínima que los postores pueden ofrecer por la propiedad. Dicha postura es igual a las 2/3 partes del Avalúo Judicial.
  • El cliente selecciona de nuestros listados el bien inmueble que le interesa.
  • Para poder intervenir en el Remate, el cliente deberá adquirir un Billete de Depósito en Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros (BANSEFI) a favor del Juez que esta subastando el bien, por una cantidad igual o superior al 10 % del Avalúo Judicial si el Remate se lleva a cabo en el Distrito Federal y del 20% en otras entidades del país. Este Billete sirve para garantizar la seriedad de la postura legal del cliente ante el Juzgado y es un requisito de ley para participar como postor en la Subasta.
  • El cliente, acompañado por nosotros y nuestro Despacho de Abogados, se presenta en el Juzgado en la fecha y hora señalada para el Remate para intervenir como postor en la Subasta Pública, llevando una identificación oficial con fotografía y firma..
  • Una vez presentada la postura o precio ofrecido por el inmueble, los participantes podrán pujar una cantidad superior a la ofrecida por otro, para adquirir el bien inmueble que se remata. Se pueden hacer varias pujas en el momento mismo de la Subasta. Gana quien más ofrece. A aquellos postores a los que no se les haya adjudicado la propiedad, el Juez ordenará la devolución inmediata del Billete de Depósito.
  • El postor a favor de quien se adjudique el inmueble, deberá obtener en BANSEFI, un segundo Billete de Depósito por la cantidad remanente, entre la que exhibió mediante el primer Billete de Depósito y la cantidad aceptada por el Juez por la propiedad. Este segundo Billete de Depósito, deberá ser exhibido ante el Juez, dentro de los 3 días hábiles siguientes a la fecha en que mediante sentencia se declare fincado provisionalmente el Remate a favor del postor. Si el postor no lo hiciere en este término, perderá la totalidad del importe de su primer Billete, como sanción por incumplimiento.
  • El Juez dicta una resolución con la que aprueba definitivamente la compraventa judicial a favor del cliente, una vez que se pago la totalidad de la postura ofrecida.
  • Se elabora la escritura de compraventa Judicial por el Notario que haya elegido el cliente y si el demandado se negare a firmarla, el Juez la firmará en su rebeldía.
  • Firmada la escritura de compraventa Judicial, el Juez ordena que el inmueble sea puesto en posesión física del cliente. Un funcionario judicial será el encargado de dar cumplimiento a esta orden.
  • Si porque no se presentare ningún postor o por cualquier otra razón, no se adjudicare el bien inmueble en Primera Almoneda, el Juez convocará a una Segunda Almoneda, haciendo una reducción del 20 % al Avalúo Judicial y la Postura Legal será nuevamente las 2/3 partes del Avalúo menos la reducción del 20%. El procedimiento será el mismo que el de la Primera Almoneda.
  • Si tampoco en esta Segunda Almoneda hubiera adjudicación, el Juez convocará a una Tercera Almoneda, en la que se podrá ofrecer cualquier cantidad siempre y cuando sea superior al monto del adeudo. En esta última opción, cambian las reglas de contratación.


Cabe subrayar que las operaciones de compraventa en Remate Judicial se realizan exclusivamente de contado. 
Ejercicio:

Valor Real o Comercial = $1,000,000.00
Avalúo Judicial = $1,000,000.00 X 0.7 = $700,000.00
Primera Almoneda = Postura Legal = $700,000 x 2/3
                                                       = $466,667.00 lo cual equivale al 53.33% de descuento 

Esto es, el cliente compra en $466,667.00 un inmueble que tiene un valor comercial de $1, 000,000.00 lo cual equivale a que lo compra con un descuento del 53.33% sobre su valor real. 

Segunda Almoneda = Postura Legal = $700,000.00 x 0.8 x 2/3 =
                                                        = $560,000.00 x 2/3 = $373,333.00 lo cual equivale al 62.67% de descuento 


POSTURA LEGAL, DEVALUACIÓN Y DESCUENTO SOBRE EL VALOR REAL.

Mientras que las propiedades inmobiliarias en general sufren un cambio de precio a la alza para ajustarse al tipo de cambio del dólar, los inmuebles de los Remates Judiciales conservan los valores establecidos en el Avalúo Judicial que obra en el expediente, adquiriendo por tanto el postor el inmueble al precio anterior con el beneficio adicional del porcentaje de la devaluación. Si sumamos los descuentos de ley: Primera Almoneda: Valor Real x (1-30%) x 2/3 equivale a un 53.33% de descuento. Segunda Almoneda: Valor Real x (1-30%) x (1-20%) x 2/3 equivale a un 62.67% de descuento Tercera Almoneda: Sin sujeción a tipo, siempre y cuando se cubra el importe total de la deuda Considerando todos los gastos (trámites, gastos y honorarios) y alguna eventual puja, los inmuebles en Remate Judicial se adquieren, cuando menos, con un 44% de descuento sobre su valor real o comercial. 

OPORTUNIDAD.

En estos tiempos de alta volatilidad financiera que amenaza no ser transitoria, estamos obligados a una meticulosa elección del destino de nuestros recursos. Es indispensable un estudio a fondo de las posibilidades que ofrece el mercado, para lograr la inversión de nuestro patrimonio en la que obtengamos mayor beneficio y menor riesgo. El raquítico beneficio que ofrece la inversión en Bancos, La Bolsa con su alto riesgo o el refugio en el dólar que después de la devaluación resulta extemporáneo y contraproducente, nos invita a buscar una alternativa viable. Además, la inflación, va subiendo inexorablemente y mantener liquidez deprecia el valor de los ahorros. Los inmuebles siempre han sido la mejor inversión, la más segura y permanente, sobre todo si se adquieren, cuando menos, con un descuento del 44% sobre su valor comercial, a través de Subastas Públicas. 

VIVIENDA USADA vs. NUEVA

Una casa nueva tiene la ventaja de tener un proyecto moderno, que arquitectónicamente esté pensado para tiempos actuales y tiene el beneficio de que seguramente se ubica en una zona atractiva en cuanto a crecimiento inmobiliario. Sin embargo, inevitablemente, una casa usada será más barata. La ventaja que tienen los inmuebles seminuevos sobre los nuevos, es que se pueden comprar más metros cuadrados por el mismo precio. Es posible que se encuentren opciones con 30% más espacio, con mejor ubicación y con un menor costo (de 40% a 60% más económico). Además, hay superficies muy interesantes que ya no se encuentran tan fácilmente, porque la vivienda nueva, si bien es muy moderna y con mejor diseño, las superficies que manejan son más pequeñas”. Las Subastas en Remates Judiciales nos ofrecen inmuebles en todas las zonas, de todo tipo, tamaño y uso de suelo; ubicadas algunas, en colonias donde hace mucho tiempo no hay terreno disponible, de poca oferta de venta y mayor valor de mercado. 

SEGURIDAD 

Para que una propiedad salga a Remate Judicial mediante subasta, previamente se habrán cubierto los requisitos que exige la ley, lo que brinda importantes garantías: 

  • Estar debidamente acreditada la propiedad del deudor.
  • Contar con Certificado de Libertad de Gravámenes.
  • Tener un Avalúo Judicial (6 meses de vigencia) dictaminado por un Perito certificado ante el gobierno.
  • Un inmueble sale a Remate ya que hay sentencia firme y el juicio se concluyo en todas sus instancias, incluido el juicio de amparo.
  • Los pagos se realizan a través de Billetes de Depósito expedidos por BANSEFI y se consigan directamente al Juzgado.
  • En la venta que el Juez realiza en el juzgado, toma como precio base el del Avalúo Judicial y no el valor comercial de la propiedad.
  • Primera Almoneda: (Subasta) el precio base es de 2/3 partes del 100% del Avalúo Judicial. La Postura Legal el 66% de valor del Avalúo Judicial.
  • Segunda Almoneda: (Subasta) el precio base es de 2/3 partes del 80% del Avalúo Judicial. La Postura Legal el 53% de valor del Avalúo Judicial.
  • Tercera Almoneda: no hay precio base (postura legal); la oferta es abierta.
  • De los Avalúos: El Comercial y Judicial, este ultimo suele ser el más bajo.
  • El Juez hace la devolución del Billete de Depósito al postor que no resulte adjudicado.
  • La Subasta es pública y abierta.


En la compraventa de inmuebles mediante Remate Judicial, la propiedad queda liberada de los vicios ocultos previos al Remate: 

  • Duplicidad o falsedad de la personalidad del legítimo propietario del inmueble por parte del vendedor o de otras personas con derechos de propiedad anteriores.
  • Falsificación de escrituras y otros documentos.
  • Escrituras realizadas por personas sin capacidad legal.
  • Documentos inválidos ejecutados bajo un poder vencido o inexistente.
  • Escrituras otorgadas por personas supuestamente solteras que en realidad son casadas.
  • Fraude como créditos laborales, embargos ficticios, liquidación de sociedad conyugal, etc.
  • Servidumbres no registradas.
  • Herederos encubiertos.
  • Cesión de Derechos Litigiosos en los que se adquieren los derechos del juicio más no del inmueble, en ocasiones el juicio esta perdido, hay defectos en el emplazamiento, el adeudo esta prescrito y por tanto no se cuenta con garantía alguna.


REQUISITOS PARA RECIBIR ASESORIA POR PARTE DE micasapropia PARA PARTICIPAR EN LOS REMATES JUDICIALES 

  • Enviar Carta de Intención para participar en un Remate Judicial.
  • Registrarse.
  • Describir los requisitos y características del inmueble (precio, tipo, zona, edad, área, dimensiones, etc.) que se desea comprar a través de Remate Judicial. Los conceptos Remate Judicial. Subasta Pública, y Almoneda son utilizados como sinónimos. No se pueden adquirir inmuebles en Subasta Pública mediante ningún tipo de crédito, ni financiamiento.
  • El cliente elige una propiedad de los Listados de Remates Judiciales que recibe.
  • La empresa y el cliente platican y revisan los alcances, los probables beneficios y expectativas de invertir en dicho inmueble.
  • Se firma el contrato de prestación de servicios (incluye calendario de pagos parciales, gastos de lanzamiento y honorarios profesionales del Abogado y de nuestro equipo comercial). No incluye los gastos de Escrituración.
  • Se acuerda la estrategia para la Subasta (techo de la oferta).
  • El cliente compra el primer Billete de Depósito en BANSEFI.
  • En caso de que el inmueble sea adjudicado al cliente, éste tiene un plazo de 3 días hábiles para liquidar el valor total del inmueble (valor del bien subastado menos el importe del primer Billete de Depósito). De lo contrario perderá el importe del primer Billete de Depósito por incumplimiento.


COMPROMISO Y CONTRATO 

Nos comprometemos mediante contrato a lo siguiente: 
  • Nuestra tarifa incluye todos los trámites, gastos de lanzamiento y honorarios profesionales del Abogado y del equipo comercial. No incluye costos de escrituración.
  • Entregar el inmueble desocupado antes de treinta días posteriores a la fecha en que el Notario (elegido por el cliente) haya entregado las escrituras de propiedad del inmueble.
  • Solamente representamos a un postor en cada Subasta.
  • Brindar asesoría personalizada durante todas las fases del proceso.
  • Nuestros Abogados especialistas en Remates cuentan con más de 17 años de experiencia.
  • Realizamos un estudio de mercado con proyección financiera para determinar el techo de oferta.
  • La total devolución de su dinero en caso de que el inmueble no haya sido adjudicado a nuestro cliente (firmado por contrato). El estar comprometidos a la devolución de su dinero, nos obliga a tener una alta tasa de eficacia.


GLOSARIO 

REMATE JUDICIAL: Remate de inmuebles por orden del Poder judicial, a solicitud del acreedor, que tiene como finalidad la recuperación de un adeudo no amortizado en su totalidad.

AVALUO JUDICIAL: Es el valor designado por peritos, en el juicio, del inmueble a rematar, generalmente este valor tiene un precio inferior en un 30% del valor comercial. En algunos casos el castigo al valor de la propiedad es de más del 50%. 

POSTURA LEGAL: Es el precio mínimo que se requiere para que los postores ofrezcan y se adjudiquen el inmueble, dicha postura es determinada por el Juez de acuerdo a lo siguiente: 

A.- En la Primera Almoneda, son las dos terceras partes del Avalúo Judicial. 

B.- En la Segunda Almoneda, se hace una reducción del 20% al Avalúo Judicial y al resultado se le aplican las dos terceras partes. 

C.- En la Tercera Almoneda, existe la opción de que se pueda ofrecer cualquier cantidad, siempre y cuando sea superior al monto del adeudo. 

ALMONEDA: Sinónimo de Remate y/o Subasta Pública, se utiliza para indicar el número de veces que ha salido el inmueble a la venta, generalmente sólo sale tres veces, es decir, Primera Almoneda, Segunda Almoneda y Tercera Almoneda. 

ANÁLISIS JURÍDICO: Es el estudio a conciencia y en detalle, que nuestros Abogados hacen del expediente del juicio donde proviene la Subasta Pública, una vez que el cliente nos informa su interés primario sobre algún inmueble, para determinar si el negocio es bueno o es malo y en consecuencia, informarle al cliente los detalles del inmueble a subastar, como la superficie, la construcción, importe del adeudo, etc. y determinar así el precio del bien, incluyendo nuestros honorarios. 

PUJA: Es la cantidad superior que ofrece un postor sobre la ofrecida por otro, para adquirir el inmueble que se remata. Se pueden hacer varias pujas en el momento mismo en que se está subastando el inmueble. Gana quien más ofrece.

PRIMER BILLETE DE DEPOSITO: Es el Billete de Depósito que se adquiere en BANSEFI, mediante el pago de una cantidad igual o superior al 10% del Avalúo Judicial del bien a subastar y es entregado por el cliente en la Subasta Pública al Juez para garantizar la seriedad de su postura u oferta. Sin este Billete de Depósito no se puede participar como postor en el remate.

SEGUNDO BILLETE DE DEPOSITO: Es el Billete de Depósito que se adquiere en BANSEFI, para realizar el pago de la cantidad remanente del remate, es decir, la cantidad faltante entre el primer Billete de Depósito y la cantidad aceptada por el Juez por la compra del inmueble.

DILIGENCIA DE REMATE: Es la etapa procesal, mediante la cual, una vez celebrado el contrato de Prestación de Servicios Profesionales con nosotros y adquirido el Primer Billete de Depósito, acudimos al Juzgado en la fecha y hora señalados para el Remate y nuestro cliente ofrece su postura para la adquisición del inmueble. 

APROBACIÓN DEL REMATE: Es la resolución judicial dictada por el Juez, mediante la cual se aprueba la compraventa judicial a favor del cliente, una vez que éste ha pagado la totalidad del precio. 

ESCRITURACION: Es el momento procesal mediante el cual, una vez elaborada la escritura de compraventa, por el Notario Público que haya elegido el cliente y ante la negativa del demandado a firmarla, el Juez firma la escritura en su rebeldía. 

POSESIÓN: Es el momento procesal mediante el cual, una vez que se firmó la escritura de compraventa, el Juez ordena que se ponga en posesión física del inmueble al cliente, dicha posesión la otorga el funcionario judicial correspondiente.

AHORRO: Es la cantidad de dinero, usualmente llamado capital, que se guarda para un uso posterior.

INVERSIÓN: Es el dinero que se busca incrementar para que valga más que el capital original.
 
Remates Judiciales